房地产投资信托基金作为持续通货膨胀的潜在收入解决方案

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编者按: 请参阅最后的词汇表，以了解突出显示的所有术语 海绿色 按它们出现的顺序找到.

今年, 随着通胀继续对经济造成影响，动荡的市场环境正迫使投资者重新考虑如何配置自己的投资组合.  房地产资产最近突然出现在投资者的视野中，因为这些基础市场表现强劲，而且它们有能力将不断上升的投入成本转嫁给租户. 房地产投资信托基金(REITs)是收入投资者的一个潜在解决方案，在皇冠足球官方网址今天看到的高利率环境下可能具有吸引力. 房地产投资信托基金的传统报价高于美元&由于企业的性质和收到的现金流，P 500的收益率. 也许更重要的是, 房地产投资信托基金也可以对冲通胀, 这已成为当今经济中的一个主要情节，也是投资者难以应对的一个情节. 类似于广泛的股票, 某些房地产投资信托基金部门比其他部门提供更多的增长或价值倾斜, 在过去的几年里，他们的表现变化很大.

在这篇文章中, 皇冠足球官方网址将探讨为什么今天应该评估房地产投资信托基金, 以及投资者如何使用广泛的房地产投资信托基金篮子或房地产投资信托基金的某些部分来追求他们的收入需求.

关键的外卖

  • 房地产投资信托基金通常由实物资产支持, 通常在总回报和股息增长方面具有对冲通胀的记录.
  • 从历史上看, 房地产投资信托基金提供了比一般股票或固定收益更高的有吸引力的股息收益率. 房地产投资信托基金还可以为投资组合提供潜在的多样化收益.
  • 抵押房地产投资信托基金可以提供额外的收益潜力，并通过抵押贷款接触到房地产市场的不同部分, 而不是实物资产.

房地产投资信托基金的收入和费用结构

房地产投资信托基金从物业租金中赚取收入, 但租金收入的性质会因公司/物业或房地产投资信托基金分界别而异, 比如:合同期限, rental amount basis; fixed dollar amount or percentage of sales component, 合同中是否包含具体的通货膨胀调整条款.

短期合同, 比如有每晚收费标准的酒店, 允许价格根据市场价格或通货膨胀迅速调整. 相反，长期租赁协议可能包含租金升级条款, 租金随通货膨胀定期增加，从而提供明确的通货膨胀保护.

在房地产投资信托基金合同的费用方面, 租赁协议的范围从各种净租赁到总租赁. 总租赁本质上意味着承租人支付一笔账单, 从这些钱中，业主支付各种运营成本(税收), 保险, 公用事业公司, 维护). 在通货膨胀的环境下，总租赁可能会使业主面临成本上升的风险，从而影响他们的利润. 利息成本也是房地产投资信托基金的一项主要支出, 但约80%的REITs债务是固定利率的, 房地产投资信托基金不会立即受到利息成本上升的影响.¹

近几十年来，房地产投资信托基金已发展成为上市市场的主要组成部分. U.S. 上市房地产投资信托基金的市值超过1美元.6万亿美元，拥有超过2美元的资产.5万亿美元(截至2022年第一季度).²商业地产市场(包括上市和非上市)总额估计为20万亿美元, 上市房地产投资信托基金拥有约9%的市场份额，与20世纪90年代中期1%的市场份额相比大幅增长.³

房地产投资信托基金可以对冲通胀

历史上，当U.S. 通货膨胀高, 房地产投资信托基金的表现往往优于全球股市, 而在低通胀时期表现不佳，如下图所示. 美国联邦储备委员会(Fed)的目标是平均通胀率在2%左右, 如果通胀持续高于或低于这一水平，可能需要美联储的干预.⁴因此, 皇冠足球官方网址将低通胀定义为美国消费者价格通胀率高于0%但低于2%的时期.当它高于2时，即为5%和高通胀.5%.

如前所述，由于租赁合同的结构，房地产可以很好地对冲通货膨胀. 除了, 由于材料和劳动力成本的通货膨胀，建造房产的重置成本可能会上升. 这将导致房地产价格受到通胀的支撑.

通货膨胀通常以消费者价格通胀(CPI)来衡量，它衡量的是美国一篮子商品价格的年化通货膨胀.S.. 这一篮子货物包括“住房”下与租金有关的组成部分，其中包括32个.CPI权重的8%.实质上是财产租赁, 特别是住宅, 它是皇冠足球官方网址所说的通胀的主要组成部分，可以被认为是一种很好的通胀对冲吗. CPI中住房的主要租金组成部分，业主等效租金，平均为2.在过去的20年里，每年增长6%，相比之下，每年增长2%.美国CPI为3%. 住宅房地产投资信托基金占15%.全球房地产投资信托基金指数的5%.⁶

REITs可以提供高股息收益率

房地产投资信托基金的股息收益率往往高于全球股票, 而且股息的增长速度平均快于通货膨胀. 对投资者来说，考虑消费能力时，收入跟上通胀的能力很重要. 下图显示房地产投资信托基金的股息增长率平均为4%.过去10年的通胀率为5%，高于2%的年平均通胀率.这一时期的8%.

由于以下基本原因，REITs可以成为有吸引力的股息支付者:

  • 房地产投资信托基金的结构要求高派息率:房地产投资信托基金需要每年向投资者支付一定比例的收益(不包括资本收益). 在美国.S.例如，这被设定为收入的90%. 相反, 其他没有这一要求的高现金流公司可以选择为增长机会提供资金或回购股票以代替股息. 由于这个原因，房地产投资信托基金的结构本身非常适合产生收入.
  • Real estate rental income tends to be relatively frequent and stable: Tenants tend to be consistent payers of rent for listed REITs; delinquency data on commercial mortgage backed securities (CMBS) may provide insight into the underlying default rates of REITs tenants, 假设商业抵押贷款和租金支付有相似的拖欠率, 其中一个CMBS违约指数为2.05%，相比之下.31%的发明者.⁷
  • 历史利润率高:房地产投资信托基金往往是利润率相当高的业务 营业利润率 of 41.与MSCI ACWI 14相比，REITs的回报率为4%.1%.⁸

下图显示，从历史上看，房地产投资信托基金的收益率高于许多其他传统资产类别. 最近, 随着利率上升，房地产投资信托基金的股息收益率与固定收益收益率之间的利差已收窄. 在皇冠足球官方网址看来, 在通胀上升的背景下，房地产投资信托基金的收益和股息仍有增长空间.

不同的REIT部门在整个经济中提供一系列的风险敞口

在房地产投资信托基金的子行业内, 新冠肺炎疫情前后的表现存在很大差异. 下面的图表显示了工业是如何, 自存, 由于消费者行为的转变，住宅在COVID-19爆发后表现出色. 最近, 收益较低的行业表现不佳，因为它们往往是更昂贵的REITS，并且比其他子行业更容易受到2022年利率上升的影响. 随着利率上升, 这对房地产价值来说可能是负的，因为商业房地产通常是用贴现现金流或现金流来估值的 资本化率 (上限率)包括估值贴现率的措施.

上限率在房地产中用作估值或预期回报指标. 皇冠足球官方网址可以用上限率来观察房地产投资信托基金按行业、国家或时间的相对估值. 下图显示了房地产投资信托基金的总体历史上限率, 皇冠足球官方网址可以看到，随着房地产投资信托基金在2022年的价值下降，它们已经回到了长期平均水平.

上限利率反映了收入和市场价格, 一些行业，如零售和办公，由于结构性趋势，如电子商务的份额超过店内商业，收入下降, 以及2019冠状病毒病的影响和随后消费者行为的变化.

因此，投资者应考虑房地产投资信托基金分行业的收益前景, 以及帽率所隐含的估值. 下表比较了子行业水平的上限率与其长期平均值的比较. 房地产投资信托基金行业表现的差异也说明了这一点, 而多样化并不能保证盈利或保证不亏损, 考虑投资于一个多元化的房地产投资信托基金组合是很重要的.

除了分行业多样化, 房地产投资信托基金投资者也可以寻求地域多元化，以寻求潜在的更高收益和不同的风险敞口. 美国以外的发达房地产投资信托基金市场.S. 分布在日本、英国、香港、澳大利亚和其他地区. 与美国相比，这些市场的房地产投资信托基金更倾向于多元化和办公细分行业.S. 下图比较了美国和国际房地产投资信托基金的历史股息收益率, 皇冠足球官方网址可以看到，在过去的12个月里，国际房地产投资信托基金提供的股息收益率高于美国.S.

抵押房地产投资信托基金可以成为多样化的收益增强器

按揭房地产投资信托基金(MREITs)不同于股权房地产投资信托基金，因为它们不拥有标的财产, 而是起源于, 自己的, 交易抵押贷款证券, 这样做可以为抵押贷款行业提供流动性. 的 相关 房地产投资信托基金与股票型房地产投资信托基金之差为0.过去5年有84人死亡.过去10年有78起.这种相对较高的相关性是由于抵押贷款的需求倾向于跟踪低利率, 这对股票型房地产投资信托基金来说也是一个积极因素.

然而，与典型的股票型REITs相比，MREITs也受到不同变量的影响. MREITs以短期利率借款，并投资于抵押贷款支持证券(MBS)，其回报通常与长期利率挂钩, 与最常见的美国.S. 抵押贷款期限固定为30年.¹⁰重要的是, 对于房地产投资信托基金来说，这种借贷产生了杠杆效应，当回报率为正值时，可以提高回报率, 或者可能导致损失, 也是MREITs提供如此高股息收益率的推动力. 虽然仍处于杠杆状态，但房地产投资信托基金的杠杆率已从11左右大幅下降.全球金融危机(GFC)前的10倍，到3倍左右.今天的8倍.¹¹

正如2022年经历的那样，利率波动可能会影响MREITs的表现. 例如，2年期的美国国债.S. 美国财政部从2022年开始.78%，上升到3%.6月中旬45%. 2022年，2年期和10年期国债收益率之间的息差从+89个基点到-48个基点不等.¹²今年MREITs的另一个不利因素是收益率曲线倒挂，短期利率上升幅度大于长期利率. 下图显示了收益率曲线与12个月期MREITs表现的陡峭程度.

抵押房地产投资信托基金可以提供有吸引力的高收益潜力，由于其杠杆性质. 下图显示，在过去7年的大部分时间里，MREITs的收益率接近或高于10%, 远高于股票型REITs.

结论

今年迄今为止，股票型房地产投资信托基金的表现优于大盘股票，股票型房地产投资信托基金下跌了6%.抵押房地产投资信托基金下跌13%.1%相比下降了13%.全球股市1%.¹³风险资产的普遍下跌是由于投资者寻求减少风险敞口并出售股票，特别是那些可能对利率上升更敏感的股票, 与 纳斯达克 指数下跌20点.今年迄今为止增长了7%.¹⁴皇冠足球官方网址对房地产投资信托基金的前景持乐观态度，因为它们目前的收益率具有吸引力，而且相对于传统的固定收益和股票而言，收益率有所回升. 在当前的宏观经济环境中，尤为重要的是，房地产投资信托基金在通胀强劲时的表现优于大盘股票，而且股息增长速度平均快于通胀. 此外，皇冠足球官方网址认为房地产投资信托基金是一个有吸引力的房地产投资信托基金投资组合多元化和潜在的收益提高.

在这种高通胀的宏观经济环境下, 皇冠足球官方网址认为，与其他细分市场相比，房地产投资信托基金的常规收入流往往会随着通货膨胀和高股息支付而上升，这可能有助于投资者获得更高、更稳定的收入.

 

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